Lois de défiscalisation (principe et définition)
Loi Malraux	Monuments historiques	Déficit foncier
Loi de Robien	LMP / LMNP	ZRR (Demessine)

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Loi Malraux

Elle permet de déduire du revenu global l'ensemble des travaux réalisés dans le cadre d'une restauration complète d'un bien immobilier situé dans un secteur sauvegardé ou un périmètre de restauration agrée par l'Etat.
Les frais financiers liés aux travaux ne sont déductibles que sur les seuls revenus fonciers excédentaires. Les locaux doivent être loués nus à usage d'habitation pendant une durée minimale de 6 ans.

Loi de Robien

C'est le nouveau dispositif d'aide à l'investissement locatif datant du 3 avril 2003. Le régime Besson est alors assoupli : les plafonds de ressources du locataire sont supprimés, les plafonds de loyers sont relevés avec désormais 3 zones.
Une zone A correspondant à l'gglomération parisienne, la Côte d'Azur avec des loyers à 18 € par m². Une zone B pour les agglomérations de plus de 50 000 habitants avec des loyers de 12,5 € par m². La zone C, le reste du territoire avec le plfaond de loyer porté à 9 € le m².
Le dispositif d'amortissement reste le même : un engagement de location de 9 ans minimum, 8% d'amortissement les 5 premières années et de 2,5% les 10 années suivantes, une déduction forfaitaire de 6% et la possiblité de louer aux ascendants ou descendants.

Monuments historiques

Les immeubles classés ou ISMH permettent de bénéficier d'un régime avantageux de prise en
compte des charges foncières.
Si l'immeuble dans sa totalité produit des revenus imposables provenant soit de la location soit du droit de visite, il est possible d'imputer toutes les charges foncières sur les revenus fonciers. En cas de constatation de déficit foncier, ce dernier est imputable et ce sans limitation sur le revenu global. Si l'immeuble ne génère pas de revenus imposables, les charges foncières viennent en déduction du revenu global. Concernant le propriétaire occupant, il y aura déduction de 50% des travaux des intérêts d'emprunt et frais d'hypothèque. Avantage successorial : si l'immeuble est ouvert au public, la transmission aux héritiers et aux légataires est exonérée de droits de donation et de succession.

Loi LMP / LMNP

La location en meublé constitue une activité commerciale. Les revnus qu'elle procure sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers.
Les avantages fiscaux sont différents selon que l'on est LMP ou LMNP.
Pour être LMP, il faut être inscrit au RCS et tirer de l'activité un montant de recettes annuelles supérieur à 23 000 € ou présentant plus de 50 % de son revenu global. Le déficit constaté au cours d'un exercice est imputable dans la limite sur le revenu global et le déficit provenant de l'amortissement du bien est reportable sur les revenus de même nature perçus au cours des années suivantes. En cas de locations avec services (accueil, déjeuner, nettoyage et linge), il y aura récupération de la T.V.A. Quant au LMNP, il n'est inscrit au RCS mais il bénéficie de tous les avantageshormis la déduction du déficit d'exploitation sur le revenu global.
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel est accordé aux personnes physiques ou aux sociétés de personnes (EURL, SARL de famille ou SNC) soumises à l'impôt sur le revenu, inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés, exerçant de manière habituelle la location de locaux d'habitation meublés, et réalisant plus de 23.000 euros TTC de recettes annuelles en location en meublé (ou retirant de cette activité au moins 50,~7c de leur revenu global : article 151 septies du CGI).

Le régime fiscal lié au statut LMP
Le statut de loueur en meublé professionnel confère à l'investisseur de nombreux avantages d'ordre fiscal
- l'activité de loueur en meublé professionnel relève de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (article 34 du CGI). A ce titre, toutes les charges sont intégralement déductibles. qu'elles soient liées à l'investissement, c'est à dire les frais d'établissement et les frais d'acquisition. ou à l'activité : les charges d'emprunt (dont frais de dossier, intérêts, frais d'hypothèque, etc... ). les taxes, les dépenses d'entretien, les charges de copropriété, les frais comptables et juridiques, etc... ;

- la particularité du statut LMP est qu'il permet à l'investisseur d'imputer l'intégralité des déficits résultants de ces charges déductibles sur son revenu global (article 156-1 4° du CGI) ;

- les règles comptables permettent également d'amortir le bien selon le mode linéaire sur une période de 20 ans et le mobilier sur une période de 7 ans. Selon l'article 39 C du CGI, les amortissements comptables sont déductibles à concurrence de la différence entre les loyers et les charges locatives ; pour le solde, ils sont reportables indéfiniment et déductibles des résultats futurs ;

- Au terme de 5 ans à compter de la date d'acquisition, la plus-value de cession du bien est totalement exonérée d'impôt, dans la mesure où les recettes ne dépassent pas 250 000 euros TTC l'année de la vente et la précédente (article 151 septies du CGI).

- Les biens bénéficiant du régime LMP n'entrent pas dans l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) si l'investisseur retire de cette activité plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal (n'entrent pas dans la définition des revenus professionnels les pensions et les retraites, les revenus fonciers et les revenus de placements financiers). Selon la réponse ZOCCHETTO publiée au JO le 24 octobre 2002, cette disposition ne s'applique pas dans le cadre d'un investissement au travers d'une SARL de famille pour les associés non gérants ou gérants non actifs

Déficit Foncier

L'avantage fiscal permet un déficit foncier hors intérêts d'emprunts du revenu imposable dans la limite de 10 670 € par an.
Le surplus des 10 670 €, ainsi que les intérêts d'emprunts supérieurs aux loyers constitue un déficit foncier reportable sur les bénéfices fonciers futurs des 10 années suivantes. L'immeuble doit être cependant loué pendant 3 ans minimum.

Loi ZRR (Demessine)

Quel est l'intérêt d'investir dans une Résidence de tourisme classée en ZRR ? (Loi Demessine)
La récupération de TVA ainsi que la réduction d'impôt
permettent d'économiser 30% sur le prix d'acquisition TTC.
Les loyers garantis et les économies réalisées grâce aux semaines d'occupation
réservées au propriétaire permettent d'optimiser l'effort d'épargne

LES ZONES DE REVITALISATION RURALE - ZRR :

Investissements locatifs dans les résidences de tourisme (LFR 98, ART. 13 ET 14) Loi DEMESSINE

Il est institué un avantage fiscal à l'investissement locatif dans les résidences de tourisme classées situées dans les zones de revitalisation rurale.

L'avantage vise uniquement les zones de revitalisation rurale, donc rarement susceptibles d'accueillir des résidences de tourisme qui, pour assurer leur rentabilité, demandent des sites attrayants, mais aussi des infrastructures et des aménagements touristiques importants.

Ce dispositif exclut le littoral et les grandes stations de montagne, mais concerne de belles régions, comme les Pyrénées, la Maurienne, la Lozère, le Lot, les Alpes-de-Haute-Provence,
la Corse ou encore l'arrière-pays du Languedoc.

Deux types d'opérations ouvrent droit à l'avantage fiscal pour la période 1999-2002 :

Les opérations d'acquisition de logements neufs ou en état futur d'achèvement, réalisées directement par une personne physique ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés ;
La réalisation de certains travaux de reconstruction, d'agrandissement,
de grosses réparations ou d'amélioration.

Le montant de la réduction d'impôt est égal à :

15% du prix de revient des logements mentionnés au a) ci-dessus retenu dans la limite de 300.000F (personnes seules) ou de 600.000F (couples mariés). Si le logement est loué nu à une société de gestion de la résidence pour un bail commercial de 9 ans. Elle est imputable sur quatre ans dans la limite du quart du plafond de 45.000F ou de 90.000F par an et se cumule avec la récupération de la TVA..
10 % du montant des travaux mentionnés au b) retenu dans les mêmes limites.
Il ne peut être opéré qu'une seule réduction d'impôt à la fois, celle-ci étant susceptible d'être répartie sur quatre années au maximum.

Les conditions de cette réduction d'impôt :

Le propriétaire du logement doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence de tourisme.

La réduction d'impôt est accordée dans les mêmes conditions en cas d'acquisition du logement par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, à la condition que le porteur de parts s'engage à conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration du délai de neuf ans.

Le taux de la déduction forfaitaire appliquée sur les revenus fonciers produits par un logement ayant ouvert droit à cette réduction d'impôt est ramené de 14 % à 6 %